Mehrwert-Ermittlung

Expertisierung

Der durch die Bauleistungen bewirkte Mehrwert ist ohne Experten gar nicht zu ermitteln.

Antizipierung

Der Handwerker muss aber bereits zuvor abschätzen, wie viel von seinem Werklohn Mehrwertscharakter hat.

Meldet er einen zu hohen Betrag an, wird er gegenüber dem Pfandeigentümer im Rahmen seines Unterliegen entschädigungs- und gegenüber dem Gericht kostenpflichtig.

Meldet er einen zu tiefen Betrag an, vergibt er sich des Pfandschutzes für den unberücksichtigten Teil.

Kostenrisiken

Neben den sonst schon hohen und bis zum Entscheid über die definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechtes vorzuschiessenden Kosten ist hier zu berücksichtigen:

  • Sachverständigenkosten
  • Erhöhtes Kostenrisiko aus Fehleinschätzung des anstelle des Werklohns anzumeldenden „Mehrwertes“.

Leitentscheid

» BGE 126 III 505

Regeste:

„Bestellt der Mieter des Grundstücks die Bauarbeiten, setzt der Anspruch auf Errichtung des gesetzlichen Grundpfandes unter anderem voraus, dass die spezifische Bauleistung der Handwerker oder Unternehmer den Wert des Grundstücks tatsächlich vermehrt hat. Ob eine Wertvermehrung eingetreten ist, lässt sich in vielen Fällen auf Grund der allgemeinen Lebensanschauung beurteilen, muss aber gegebenenfalls durch Gutachten festgestellt werden (E. 4).“

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